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不動產好書.實用筆記-黑心投資客炒房告白

未來我們的網站，也會有部落格的設計，
其中有一個主題，就是關於不動產相關書籍的推薦與重點整理
一般人想要了解不動產市場，除了網路以外，看專家寫的書也是很好的方法。但問題來了，不動產的專家這麼多，出的書更多，
到底哪一本才適合我看呢？
沒關係~樂居的工作夥伴每週都會舉辦讀書會
把書籍做一個重點整理，還有適合閱讀的對象及推薦度

本週的讀書會，我們閱讀了SWAY的黑心系列第二本-黑心投資客的炒房告白。不過感覺沒第一本好看。以下是我們的介紹：

推薦度：★★★☆

適合閱讀對象：想透過仲介買中古屋的人。

架構：主要分為三部分，第一部分是投資客的黑心密技，第二部分是教你買中古屋與殺價技巧，第三部分是「黑心建商的告白」這本書的補充。

短評：

1.    這本書是SWAY黑心系列的第二本，他的書都有個共通點：如果沒有耐心或時間不夠，直接看第二部分(買屋談判術)就好，比較實用，第一部份17炒房密技，一樣是標題聳動，但並不是所有的投資客房子都是如此，看看當休閒就好，第二部分才是需要集中精神看的。

2.    推薦要透過仲介買中古屋的人可以看，但這本書還沒有講的很完全，只講了一些細節還有如何殺價談判，需要搭配作者另一本書「黑心房仲的告白」，討論房子的格局及後續裝修，會有比較完整的概念。

3.    其實到底是不是買到投資客的房子沒有那麼重要，重要的是有沒有自己沒注意到的地方，例如管線、漏水、違建等，只要知道以後都可以做預防。

4.    這本書有個錯誤的地方-海鮮店理論。不是自己挑的海鮮通常不新鮮，不要直接上仲介店頭請房仲介紹案源，例如要求介紹1000萬的三房物件，這樣仲介會把店裡所有1000萬三房的爛屋推薦給你，把你當清庫存的對象。但實際的情形可能是完全相反，因為仲介要成交才會有業績獎金，一直介紹爛案子是不會成交的，反而浪費很多時間，甚至會失去客戶的信任。仲介通常會優先介紹性價比高的好案子，搭配一些較差的比較物件，希望能讓客戶迅速成交。因此在一般情況仲介都會先介紹好案子，好案子介紹完客戶還不滿意，才會試試看別的物件。

5.    另外一個錯誤的地方-預售屋先買只會買貴。書中認為原因在於先買的人，代銷不會有溢價款可以回補。這個完全是不一定的，因為建商有可能調整底價，尤其是在順銷的案子，回補的溢價款會被建商增加的底價抵銷。而且一般的消費者不知道底價，在沒有基準的情況下，很難知道是不是有議價款談判的空間。

實用筆記：

1.    中古大樓看屋技巧：

(1)  看外觀：看磁磚是否平整、顏色是否統一(因地震掉落)、看外牆有沒有明顯滲水痕跡(室內可能補過，可從室外觀察)、外牆磁磚是否乾淨(可以看出管委會的保養程度以及空氣的乾淨與濕度)

(2)  看大廳：看外人是否能輕易進入社區、信箱間是否凌亂、地板的清潔度

(3)  看垃圾間：垃圾間的乾淨程度，可以初步判斷社區的住戶水準

(4)  看裝潢：看中古屋最不需要放大注意，僅留意不用拆的地方。舊家具難以避免蟑螂的問題。

(5)  看素顏處：看廁所和管道間，如果潮濕有水痕，需要多加防水抓漏的預算。廁所天花板與樓板之間的木作支架，如果有發霉，代表浴室太潮溼，需要重作天花或改善通風。

(6)  摸紗窗：如果過黑或有油汙，都需要注意空氣品質。另外觀察是否有鴿毛。

(7)  看鐵窗：有鐵窗不代表安全，要留意萬一失火的逃生動線。

(8)  管理費與管理基金：了解管理費的使用情況以及管理基金是否足夠。

2.    看中古公寓的技巧：

(1)  看一樓(品質的指標)：看公寓的大門是否已更換為不鏽鋼門、一樓的小空間是否有堆雜物、家門口附近是否有監視器。

(2)  看門前道路：面前道路越寬，對未來改建越有利。最低要求是至少一台車可以進入的寬度。

(3)  看小環境的安全性：考慮夜歸的動線是否過於陰暗，有治安死角。

(4)  看樓梯間：梯間整潔度有助於房價，是否有請人固定來掃樓梯。

(5)  看頂樓違建：注意是否有鴿舍和基地台。

(6)  看壁癌：公寓多有壁癌，要了解嚴重度，才能評估費用。要注意牆壁是否先裝木板再貼壁紙，代表壁癌問題很嚴重。

3.    看透天厝與別墅技巧：

(1)  土地利用度：獨棟透天的價格，多半以土地面積來計算，要以地政機關的坪數與鑑界為準。

(2)  面寬：透天房屋最重要的是面寬，四米是最基本的寬度。

(3)  格局與樓梯：注意每一層樓的空間是否足夠，是否太零碎不好使用，要考慮需要幾個房間。

(4)  景觀與隱私：尤其是連棟透天特別要注意隱私問題。

4.    終極殺價指南-預售屋

(1)  個案比較法：看完想要買的個案，周圍的案場也要去。必須比較出個案的差異，例如離捷運站的距離、景觀等，作為出價的基礎。作者認為，建材的差異，反映在房價上每坪不應該超過1萬。

(2)  四樓標準法：以四樓或廣告戶的價格作為參考值。

(3)  八五折高標法：作者觀察，表價與底價的差距，在八折的機會高，八五折可以作為出價的最高標。

(4)  中古屋類比法：新屋與中古屋約有二到四成的價差。

(5)  勤勞磨功：堅持價格，要有買不到的心理準備，時常回案場關心價格

(6)  買屋團購法：除了透過網路，也可以在銷售現場物色有意一起購屋的朋友。

(7)  車位殺價法：車位記得要議價，空間少則五萬，多則二十萬。如果車位沒議價到，可以折到房子上。

5.    終極殺價指南-中古屋

(1)  投資房殺三成，自住房殺兩成五。然後再以十萬為單位慢慢加幾次。

(2)  挑毛病殺價法：可以嫌的要以難以改變的缺點為主，例如方位、公設比、漏水，不可以涉及品味與人身攻擊。

(3)  仲介費激勵法：可以多給一些服務費請仲介爭取好價格。

(4)  雙房仲競爭法：找A房仲議價時，同時連絡B房仲談另一間，而且要讓對方知道。

6.    制震結構或制震器注意事項

(1)  制震器至少要裝超過一半以上的樓層才會有效果

(2)  制震器裝的不夠多的大樓，千萬別買低樓層，牆壁易龜裂

(3)  制震裝置真正的施工方法會有兩層牆壁，一層是用來分散地震的破壞力，一層是裝修面。如果直接把裝修牆面與制震器擺在一起，牆壁會裂開。

(4)  隔震大樓，必須要有一整層的隔震層，每次地震需要找技師來鑑定隔震層的破壞程度，管理費的增加是不可少的。