《樂居》房價透明計畫 — 覓得好屋，樂其所居
Creator 樂居
然而房產市場的紛擾混亂，使得購屋儼然成了一件極為繁鎖且惱人的過程，我們期盼讓樂居的概念真正落實，從起心動念、探索市場到購物交易，都能輕鬆、精準、透明、公開。 站在買方角度思考未來，因此我們不用艱深術語，只用誠實的數字溝通，因為替買方省麻煩，所以我們不怕麻煩，透過人工智慧程式與大量工人智慧心血，交叉比對出最精確的資訊給使用者。 因為公開透明，所以買方安心樂居。 因為精準細膩，所以賣方信賴託付。
不動產好書.實用筆記-買房子顏炳立教你這樣算
未來我們的網站，也會有部落格的設計，
其中有一個主題，就是關於不動產相關書籍的推薦與重點整理
一般人想要了解不動產市場，除了網路以外，看專家寫的書也是很好的方法。但問題來了，不動產的專家這麼多，出的書更多，
到底哪一本才適合我看呢？
沒關係~樂居的工作夥伴每週都會舉辦讀書會
把書籍做一個重點整理，還有適合閱讀的對象及推薦度
本週的讀書會，同事們希望閱讀房產名人的書，因此我們找了一本房產天王-顏炳立總經理的書。從估價師的角度來看房價。以下是我們的介紹：
作者：顏炳立
推薦度：★★★
適合閱讀對象：房產投資者(投資範圍：台北地區)。
架構：分為四大篇，第一篇主要說明進場時機的觀察；第二篇主要說明地段的選擇；第三篇主要說明增值；第四篇則說明關於合理價格與如何議價。
短評：
1.
本書的立論核心建立在於收益率、土地容積單價及四框理論，以現況來看，適合較高總價投資者以及專業程度較高者，豪宅判定也較為合適，中產階級僅能作部分參考。
2.
一般讀者大多跳過計算方式，希望直接看結果，例如第一框可以在多少價格以下買進，但可惜的是出版時間比較早(2009)，裡面許多資料或數據已過時，現在來看已不適用，需要讀者依據算式重新帶入計算。
實用筆記：
1.
如何選擇房子
(1)
房子八字對-地段、環境、收益、價格
(2)
環境影響價格：環境與地段互相影響，占房價決定關鍵的三分之二。其餘條件才為剩下的三分之一。
(3)
簡單判定：公園
學校 廣場 景觀河堤等周邊佳
(4)
周邊居民素質影響總價帶
(5)
好地段房子景氣佳會持續上漲，景氣差跌幅卻有限。
2.
四框框理論，計算土地容積單價的平均值，低於時應大膽買進(書中提到的價格以2009-2010年價格為主，目前不適用)
(1)
第一框(民權東路以南，和平東路以北，新生高架道金山南路以東、基隆路以西)：重地段與稀有性
(2)
第二框(台北市其他區域)：居住環境與車位
(3)
第三框(新北市第一環，與台北市有連接行政區)：重交通建設，重房屋保值
(4)
第四框(新北市其他區)：燒香拜佛
3.
豪宅首重差異性
(1) 地段稀有
(2) 建地要大
(3) 景觀要好
(4) 產品工法創新
(5) 知名建築師
4.
交通關鍵性影響：一般住宅大於豪宅
5.
考慮價格下修可能性
(1) 產品規劃是否合宜－當產品內容規劃不合宜時，容易造成價格下修。
(2) 小心低總價掩蓋高單價（通常出現於套房）
(3) 即使單價符合常理，總價也要注意。
6.
都更可能性：土地量大的地區都更性低
7.
小套房：預售到交屋通常漲幅不大，交屋後價格即刻下修。因此考慮未來換房可行性，建議買兩房以上。
8.
物以稀為貴－量體大的建案，價格不易上揚。
9.
地上權產品：價格應該是正常產品的一半
10. 房價判斷：
(1) 收益率如果低於銀行放款利率時，房價過高。(收益率=年租金/價格)
(2) 收益率高於借貸利率2倍以上是安全點
11. 價相對低檔訊號：
(1) 紅單由租轉賣
(2) 建商倒閉
(3) 投資客斷頭 (物件的貸款金額接近市價)
(4) 法拍屋量增
(5) 市中心空置率上升
12. 房市熱潮判定：房產景氣佳時，市中心房價先行上漲，需求外移，當郊區房價漲過市區中古屋時，房市熱潮即將到達尾聲。
13. 替代理論：價格一樣，選市區的中古屋優於郊區的新成屋。
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